Financiamento Imobiliário

Tudo sobre Financiamento Imobiliário e como solicitar o seu.

Financiamento Imobiliário – O que é?

Você sabia que um dos maiores sonhos dos brasileiros é o de ter a casa própria? Anualmente, na pesquisa Global Entrepreneurship Monitor (GEM), este sonho aparece sempre entre as primeiras posições, sendo que, em 2019, estava justamente na primeira posição. Porém, trata-se de um sonho que não é tão barato, e, boa parte da população, não tem o dinheiro suficiente para a aquisição de um imóvel à vista, precisando buscar alguma linha de crédito que possibilite isto, e, ao mesmo tempo, caiba no orçamento. A linha de crédito mais indicada para essa aquisição é o financiamento imobiliário e, é justamente neste artigo, que explicaremos mais sobre essa opção de crédito e como você pode consegui-la!

O que é um financiamento imobiliário?

Para explicar o que é um financiamento imobiliário, é preciso antes explicar o que é um financiamento. Este é uma modalidade de crédito na qual a pessoa ou empresa contrata a operação para a compra de um bem ou para aquisição de um serviço específico. Em outras palavras, o crédito já tem uma finalidade para ser utilizado. É este tipo de crédito que é muito utilizado para a compra de carros, motos, equipamentos e imóveis. O financiamento imobiliário nada mais é que um financiamento utilizado para a compra de um imóvel, seja ele uma casa, um apartamento, um terreno, um imóvel comercial ou outros.

No financiamento, é muito comum que o próprio bem financiado sirva como garantia, o que acaba contribuindo para a redução da taxa de juros. No caso do financiamento imobiliário o próprio imóvel financiado é a garantia da operação.

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Qual a diferença entre financiamento e empréstimo?

Nas operações de empréstimo, como por exemplo o Empréstimo Pessoal, a pessoa ou empresa que contrata a operação não tem a obrigação nem a necessidade de especificar como utilizará o dinheiro. Em outras palavras, o dinheiro é emprestado e poderá ser utilizado da forma como o tomador bem entender.

E é esta a grande diferença da operação de financiamento com a operação de empréstimo. Na primeira, o recurso tem uma finalidade específica para ser utilizado, enquanto na segunda não há finalidade pré-estabelecida entre o tomador e quem emprestou o dinheiro. No caso do financiamento imobiliário, o dinheiro tem que, obrigatoriamente, ser utilizado para a aquisição do imóvel. Portanto, não pode ser utilizado para outra finalidade.

Financiamento imobiliário: vantagens 

Quando falamos de dinheiro, sejam em operações de crédito, como são os financiamentos, sejam em operações de investimentos, sempre é importante reforçar a existência de um fator chamado risco. O risco, nas finanças, pode ser entendido como a possibilidade de prejuízo em decorrência de alguma operação.

Outro fator muito importante, que tem grande relação com o risco, é o retorno. Ambos acabam caminhando de “mãos dadas”, formando a relação Risco x Retorno. Em outras palavras, operações de menor risco possuem retorno esperado mais baixo, enquanto operações de maior risco, possuem retorno esperado mais elevado, justamente para recompensar o maior risco tomado.

No mercado financeiro, existem diferentes níveis de risco, como o de mercado, o de liquidez e o de crédito. Este último, é justamente o predominante a ser considerado nas operações de financiamento de imóveis.

O risco de crédito consiste na possibilidade de perdas associadas ao não cumprimento pelo tomador de suas respectivas obrigações financeiras. Popularmente, este risco é conhecido como a possibilidade do “calote”. 

Portanto, o banco, na hora de definir a taxa de juros que será cobrada da pessoa ou empresa que está buscando empréstimo ou financiamento, faz uma análise do risco de crédito para mensurar o risco da operação. Quando o perfil ou a operação apresentam um risco maior, automaticamente a instituição financeira cobra juros mais altos.

É por isso que é importante preservar um bom score de crédito. Várias instituições financeiras utilizam deste dado para realizar sua análise de crédito e definir a taxa de juros do cliente. Ou seja, no financiamento imobiliário, as taxas não são iguais para todos!

Além desse fator, a existência de garantias também acaba favorecendo as taxas de juros menores. Justamente por isso, operações de financiamento, por terem o ativo financiado, em outras palavras, o imóvel como garantia, acabam tendo juros menores.

Para se ter uma noção de juros, utilize o site do Banco Central para levantamento das taxas de juros médias cobradas pelas instituições financeiras no Brasil, por tipo de crédito. Por exemplo, repare a diferença do financiamento de imóveis para outros créditos, em setembro de 2021:

Financiamento Imobiliário: 0,52% a 0,80% ao mês (6,47% a 10,08% ao ano)

Cheque Especial: 1,16% a 8,36% ao mês (14,84% a 162,10% ao ano)

Rotativo do cartão de crédito: 0,68% a 20,99% ao mês (8,47% a 883,82% ao ano)

Empréstimo Pessoal: 1,09% a 22,18% ao mês (13,89% a 1.006,25% ao ano)

Percebeu como a diferença pode ser gigante?! Assim, para aquisição de um novo imóvel, não há opção melhor do que o financiamento imobiliário. Todas as outras linhas de crédito apresentam taxas menos vantajosas que esta.

Fatores importantes do financiamento imobiliário

Assim como qualquer operação de crédito, quem está pensando em fazer um financiamento imobiliário deve se atentar e comparar os seguintes fatores:

Valor do imóvel: é o valor total da casa, apartamento ou demais tipos de imóveis que será financiado;

Valor financiado: é o valor que a instituição financeira emprestará para o financiamento;

Entrada: é o valor exigido pela instituição financeira, para concretização do financiamento. O valor financiado mais o valor da entrada resultam, portanto, no valor do imóvel;

Taxa de juros: é a taxa que será cobrada por conta da operação de crédito. Este juros tem incidência mensal e é chamado de juros composto, o famoso “juros sobre juros”;

Parcelas: é o valor mensal que será pago ao longo do financiamento. É composto pela amortização e pelos juros;

Amortização: é a redução gradativa da dívida;

Custo Efetivo Total (CET): corresponde aos encargos e despesas incidentes na operação de crédito. Ele pode ser entendido como a taxa de juros efetiva após a inclusão de todos os custos envolvidos no pagamento do financiamento. O CET precisa ser informado antes de qualquer operação de empréstimo ou financiamento;

Correção inflacionária: os financiamentos, por apresentarem prazos mais longos, muitas vezes são corrigidos ao longo do tempo, por um índice de inflação ou alguma taxa de juros do mercado. O mais comum é o uso da Taxa Referencial (TR) e do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Valor da Parcela x Prazos

É muito comum pessoas “gostarem” de uma linha de crédito que tenha parcelas com valores baixos e acessíveis. Porém, é muito importante ter a visão não só do valor das parcelas, como também, do prazo.

Por estarmos falando de juros compostos, quanto maior o prazo, maior o número de parcelas. Logo, irá se pagar mais quanto maior for o prazo da operação.

Operações de financiamento, por apresentarem valores mais elevados, possibilitam prazos de pagamento extensos, como 240, 360 ou até 420 meses. Porém, é importante você relacionar o prazo com o valor da parcela. Busque um valor de parcela que caiba no seu orçamento mensal no menor prazo possível. 

E, se por acaso, você tiver uma entrada de dinheiro que não estava nos planos, e não tem perspectiva ou necessidade imediata de usar o dinheiro, você poderá utilizá-lo para amortizar sua dívida, e, consequentemente, economizar nos juros. Essa é uma ótima dica!

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Sistemas de Amortização

O sistema de amortização é a forma como valor total do saldo devedor será calculado. Ele mostra como a dívida será reduzida até ser zerada.

Nos financiamentos imobiliários, comumente são utilizados dois sistemas de amortização:

Tabela SAC: a tabela do Sistema de Amortização Constante (SAC) é um sistema com a amortização sempre igual (constante) da dívida ao longo do financiamento. Conforme o tempo vai passando, as parcelas vão ficando menores. Ele é reajustado pela Taxa Referencial (TR).

Tabela Price: neste caso, o montante total é amortizado de forma crescente, e, o valor das parcelas é sempre igual.

É importante entender qual a melhor forma de amortização ao se fazer um financiamento de imóvel. Uma escolha errada pode acarretar num pagamento de juros maiores ao longo do tempo. Analise as opções é defina qual a melhor para sua necessidade.

Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

Existem três principais tipos de financiamento imobiliário aqui no Brasil: Sistema Financeiro de Habitação (SFH), Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e o Minha Casa Minha Vida.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi aprovado em 1964, pela lei nº 4.380. Uma boa parte dos recursos deste financiamento é proveniente da Caderneta de Poupança, além de uma quantia que provém do FGTS.

Este sistema foi criado com o intuito de facilitar a aquisição de moradia por grande parte da população. 

Confira algumas características do SFH:

Possibilita financiamento de até 80% do valor do imóvel;

O valor total da avaliação do bem não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão;

O Custo Efetivo Máximo (CET) não deve ultrapassar 12% ao ano;

Só é possível utilizar o SFH pessoas que não possuam outro financiamento nesse regime;

O saldo do FGTS pode ser utilizado para pessoa com contrato CLT de pelo menos três anos de duração e corresponder no mínimo a 10% do valor final do imóvel.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

É neste tipo de sistema que é possível realizar os financiamentos que não forem enquadrados no SFH, como por exemplo, imóveis com valores mais altos.

Uma das desvantagens desta opção é dele não possibilitar a utilização dos recursos do FGTS. Outro ponto importante é que a taxa de juros efetiva nessa modalidade não é limitada, como no caso do SFH.

Por outro lado, uma vantagem, é que caso a pessoa possua um financiamento no SFH, ela tem a opção através do SFI de conseguir um novo financiamento, para outro imóvel (já que não se permite duas operações no SFH).

Minha Casa Minha Vida/Casa Verde e Amarela

Por fim, o Minha Casa Minha Vida foi criado, em 2009, para ser uma iniciativa de acesso à casa própria. O programa abrange todos os municípios brasileiros e pode ser usufruído por famílias com renda de até R$ 1.800.

Em 2020, foi criado um novo programa pelo Governo Federal, chamado de Casa Verde e Amarela. O objetivo é de promover o direito à moradia a famílias residentes em áreas urbanas, com renda mensal de até R$ 7.000.

Quais as etapas e os documentos necessários para solicitar o financiamento imobiliário?

Uma das primeiras coisas que você deve fazer, caso esteja pensando em financiar um imóvel, é se planejar e pesquisar. Levante qual o valor do imóvel, quanto seria exigido de entrada e quanto do seu orçamento mensal você consegue comprometer para o pagamento das parcelas. Simule em diferentes instituições financeiras para encontrar aquela com as melhores condições para você. Feito isso, você estará pronto para solicitar as propostas.

E não se esqueça, também nesta etapa, de considerar eventuais custos que aparecerão para você, por se tratar de um imóvel. Por exemplo, você poderá ter tarifas de avaliação do imóvel e o imposto de transferência do bem (este varia de cidade para cidade). Costumam ser custos relativamente elevados mas, por outro lado, podem ser incluídos no financiamento.

Na etapa de solicitação de proposta de financiamento, a instituição financeira irá solicitar RG e CPF, comprovante de estado civil e comprovante de renda. Este último pode ser feito por holerites, extratos bancários, declaração completa de IR ou até contratos de prestação de serviços, para os autônomos. Com esta documentação, o banco seguirá para análise, inclusive, com a consulta de score de crédito e inadimplências.

Liberada a proposta, a instituição financeira seguirá com a avaliação do imóvel a ser financiado, por meio de engenheiros e/ou arquitetos, para confirmar o valor do imóvel. Além da avaliação financeira do imóvel, nessa etapa se analisa a documentação do mesmo. É preciso que o imóvel tenha a documentação regularizada, como a matrícula por exemplo, para que o financiamento seja aprovado.

Na sequência, é elaborado o contrato e este segue para a assinatura das partes. Contrato assinado e com as firmas reconhecidas permitirão que o banco libere o crédito.

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Qualquer um pode fazer um financiamento imobiliário?

As condições para o financiamento podem variar de instituição para instituição, porém, de maneira geral, poderão solicitar o financiamento brasileiros e estrangeiros com visto permanente aqui no Brasil, maiores de 18 anos ou emancipados e sem grandes restritivos no nome (processos ou grandes dívidas por exemplo). Há também o fator de idade: a soma da idade do interessado com o tempo de amortização, em outras palavras o prazo da operação, não pode ser superior a 80 anos e 6 meses.

Algumas instituições financeiras fazem uma análise da renda do solicitante e só liberam o financiamento com as parcelas correspondendo até uma faixa percentual do rendimento mensal, que costuma girar em torno de 30%. 

É possível a soma de rendas de duas ou mais pessoas para se aprovar o financiamento imobiliário. Um casal, por exemplo, pode somar a renda do marido e da esposa para conseguir uma aprovação mais fácil da operação.

Financiamento Imobiliário só tem em banco?

Muitas pessoas, pela comodidade ou até pelo desconhecimento, acabam realizando o financiamento imobiliário na instituição financeira na qual possuem conta corrente. Porém, muitas vezes ao fazer isso, você poderá estar pagando juros mais altos simplesmente por ter pulado a etapa de pesquisa. É equivocado achar que o banco que você possui conta corrente há anos vai lhe oferecer a melhor condição de financiamento. Isso deveria ser uma verdade, mas não é.

Além das instituições financeiras tradicionais, lembre-se também de pesquisar nas fintechs. Estas são empresas tecnológicas que oferecem uma série de serviços e produtos financeiros. Desta forma, você pode encontrar fintechs que oferecem financiamento imobiliário, e estes podem estar com condições mais favoráveis do que nas instituições tradicionais.

Financiamento Imobiliário e Empréstimo com Garantia de Imóvel são a mesma coisa?

Não! Financiamento imobiliário é uma coisa, e o Empréstimo com Garantia de Imóvel, também conhecido como Home Equity ou Refinanciamento Imobiliário são coisas distintas.

Como vimos, o financiamento é utilizado para quem deseja adquirir um imóvel, e o crédito deverá ser utilizado exclusivamente para esta finalidade.

Já no Empréstimo com Garantia de Imóvel, o tomador poderá utilizar o recurso como bem entender, não necessariamente para adquiri um imóvel. Essa modalidade de crédito, como o nome já diz, exige um imóvel como garantia, seja ele uma casa, um apartamento ou um imóvel comercial. Por haver uma garantia forte, esta forma de crédito acaba oferecendo condições bem mais interessantes do que outras linhas de crédito, como o Empréstimo Pessoal, por exemplo.

Muitas pessoas utilizam este tipo de empréstimo, mesmo com o imóvel financiado (sim, isto é possível), para realização de melhorias na casa, compra de móveis e eletrodomésticos, reformas, e por aí vai. Outra utilização dessa linha de crédito é quando a pessoa quer comprar um novo imóvel mas precisa vender o atual. Para não realizar uma venda rápida, onde pode-se perder dinheiro, a pessoa faz uma operação de empréstimo com garantia no imóvel atual, efetua a venda com calma e pelo preço justo, e com o valor conseguido no empréstimo já inicia a compra do novo imóvel.

Insatisfeito com o financiamento atual? Avalie a portabilidade!

Muitas vezes, no meio do caminho, a pessoa que contrai o financiamento acaba tendo desavenças ou insatisfações com as instituições financeiras. Neste caso, a portabilidade de crédito pode ser uma alternativa interessante. Ela consiste na transferência do financiamento de uma instituição financeira para outra. 

Caso você esteja pensando em fazer isso, é muito importante avaliar o momento das taxas de juros, verificando se, no dado momento, haverá vantagem com a redução da taxa de juros. Isto costuma valer a pena em momentos em que a taxa básica de juros (Selic) está mais baixa do que no momento em que o financiamento foi feito.

É importante ressaltar, também, que, quanto mais próximo ao fim do contrato, menores são os benefícios da portabilidade. 

Para realizar a portabilidade, o interessado deve solicitar à instituição financeira com a qual fez o financiamento o contrato atual, o saldo devedor atualizado e a data de vencimento da última parcela. Na sequência, deve-se procurar uma nova instituição financeira e solicitar as simulações. 

Após escolher uma nova instituição financeira, a mesma fará um pedido junto à Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP) e, começa a correr um prazo de cinco dias úteis para o banco no qual foi feito o financiamento oferecer uma renegociação.

Caso a renegociação não proceda, um novo contrato será feito e os débitos com a primeira instituição serão quitados. 

Conclusão

O financiamento imobiliário é um instrumento de crédito que viabiliza a realização do sonho de muita gente: a aquisição da casa própria. Porém, o planejamento e a educação financeira são fundamentais para este sonho não se transformar em pesadelo!

Se você busca uma financiamento imobiliário e quer conhecer todas as opções que o mercado oferece, nós do Conexão Financeira podemos lhe ajudar!

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FAQ Sobre Financiamento Imobiliário

O que é preciso para fazer um financiamento imobiliário?

Para fazer um financiamento imobiliário, o cliente deve procurar uma instituição que faça o financiamento, apresentar os documentos exigidos e preencher uma ficha cadastral. A instituição vai fazer uma análise de risco de crédito do cliente e informar se aprova ou não a operação. Outra opção é pedir a um especialista a ajuda para o processo. Nós do Conexão Financeira podemos lhe ajudar.

Quanto tempo demora para o banco aprovar um financiamento imobiliário?

O prazo varia muito de instituição para instituição. Um banco tradicional, por exemplo, leva cerca de 30 dias em média para aprovar um financiamento imobiliário e assinar o contrato com o cliente. Já uma fintech ou um banco especializado, costumam ter prazos menores, próximos aos 15 dias em média. No entanto, as taxas de juros costumam ser maiores nessas instituições.

Qual é o melhor banco para financiamento imobiliário?

Não existe um melhor banco. É necessário pesquisar e comparar. O melhor banco para um cliente pode não ser o melhor para outro. A característica do imóvel, o % de entrada e o score do cliente, por exemplo, são fatores que impactam nas ofertas de financiamento imobiliário.

É possível financiar um imóvel 100%?

A Caixa Econômica Federal possui algumas linhas de crédito onde se é possível financiar 100% de um imóvel, mas são linhas bem específicas. A maior parte dos bancos e financeiras financiam no máximo 80% do imóvel. Entretanto, se houver um relacionamento bom com a instituição financeira, é possível conseguir uma taxa de financiamento melhor.

Qual a renda mínima para se financiar um imóvel?

Não há uma renda mínima. O cálculo é sempre baseado para que a parcela não ultrapasse 30% do valor da renda do cliente. Um cliente com renda de R$ 2.000, por exemplo, pode ter uma parcela de até R$ 600 (30%).

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