Como fazer investimentos imobiliários

Publicado por Lucas Avila - 18/04/2022

É provável que você já tenha interesse em aplicar seu dinheiro em algo que entregue um bom retorno futuro. Entretanto, muitas pessoas preferem não arriscar e optam por soluções mais práticas e seguras, como, por exemplo, investimentos imobiliários.

Contudo, existem especificidades dentro desse modelo de negócio que são cruciais para um bom retorno financeiro. Isso porque, assim como todo tipo de investimento, é importante ter um planejamento prévio antes de iniciar as aplicações.

Atualmente, investir em imóveis tem sido algo cada vez mais comum justamente pela facilidade e pela flexibilidade. O aporte pode ser calculado de acordo com a sua renda e, portanto, tende a se ajustar para cada situação.

Na prática, mesmo se você for um microempreendedor individual, é possível que você faça esse tipo de aquisição. A renda adquirida por esse investimento pode servir como capital de giro para mei, por exemplo, por que não?

Nessa situação hipotética você estaria fazendo um aporte inicial que, a partir dos rendimentos, te permitiriam multiplicar esse dinheiro através da sua empresa, ou seja, investir em imóveis te ajuda a movimentar o seu capital.

Mas esse não é nem de longe o único benefício desse tipo de investimento, confira abaixo alguns: 

  • Potencial de valorização;
  • Segurança;
  • Pouca oscilação;
  • Demanda constante;
  • Renda passiva.

Imóveis possuem um enorme potencial de valorização. Uma transação feita hoje poderá valer mais após um período de um ano, por exemplo. Isso é motivado por uma série de fatores, como: empreendimentos na região, facilidades de acesso e afins.

Além do mais, trata-se de uma opção segura, pois, conforme mencionado anteriormente, na pior das hipóteses você repassa o imóvel pelo mesmo valor que você investiu. Quando um produto imobiliário desvaloriza, é por fatores atípicos.

Aliás, esse modelo possui baixa volatilidade, portanto ele permanece a maior parte do tempo numa constante, sem oscilar, diferentemente de outros investimentos que geralmente sofrem alterações de preços em curto-prazo.

Sempre vai existir a necessidade do ser humano em ter um lugar para morar, seja fazendo a aquisição de um imóvel ou alugando um espaço. Portanto, não se preocupe com a demanda, porque sempre existem pessoas querendo realizar o sonho de se ter um lar.

Além desses benefícios mencionados, investir em imóveis é uma boa fonte de renda passiva, isto é, basicamente você sempre terá seus rendimentos chegando ao fim do mês sem precisar fazer praticamente nada.

Nesse artigo você aprenderá a fazer investimentos imobiliários de forma rentável e de forma consciente. 

Conheça bem as oportunidades

Você certamente não quer entrar numa furada, não é mesmo? Portanto, sempre estude as oportunidades e, se possível, faça uma avaliação de imóveis da região em que você pretende investir e se atente ao contexto em que o imóvel está inserido.

Assim como todo segmento que visa a manutenção e rentabilidade do seu dinheiro, transações imobiliárias, antes de concretizadas, precisam ser previamente pesquisadas, estudadas para que você tenha o retorno esperado.

Como já foi dito, imóveis tendem a ter um enorme potencial para se valorizar e, justamente por isso, é necessário observar se existe uma projeção de crescimento que agregue valor ao seu produto no decorrer dos anos.

Muitas coisas podem influenciar a valorização ou desvalorização de um lugar, entre elas destaco: risco de alagamento, linhas de transportes públicos, presença de mercados e lojas, zonas de riscos, etc. Para comprar seu imóvel, leve em consideração:

  • Imóveis para locação;
  • Compra e venda direta;
  • Fundos de Investimento Imobiliário;
  • Fundos de renda;
  • Fundos de desenvolvimento;

Pense em um imóvel como um lugar que tem como dever proporcionar qualidade de vida ao morador. Se uma pessoa sequer consegue comprar um produto pela internet sem que a empresa de entregas cancele alegando zona de risco, é um ponto contra para a região. 

Imóveis para locação 

Ao escolher esse tipo de investimento é preciso ter muita atenção a alguns detalhes para não sair no prejuízo. Quando você compra um imóvel para investimentos, o mínimo esperado é que você tenha um retorno superior ao valor investido, certo?

Por isso, no caso de investir em imóveis para alugar, é primordial pensar inicialmente no valor desse aluguel e estipular o tempo esperado para se ter o rendimento esperado, pontuando também o lucro dentro desse recorte. Só assim você vai saber se compensou.

Também é preciso pensar no contexto na hora de precificar seu produto. Se você comprou um lote com galpões e pretende alugá-los, seus clientes serão aqueles fabricantes de máquinas para indústria de alimentos, têxtil, ou quem quer fazer um grande armazém.

Isto é, evidentemente, quando o imóvel é utilizado para fins comerciais, o preço do aluguel precisa ser ajustado. E isso não vale somente para galpões, muitos apartamentos são utilizados para escritórios e similares.

Dependendo do empreendimento que será feito no seu imóvel, não existe uma enorme necessidade dele ser bem localizado. Diferentemente de em casos de moradias, que precisam disso para que o imóvel seja bem avaliado para aluguel. 

Compra e venda direta

Entretanto, também existe a possibilidade de você comprar um imóvel já pensando em revendê-lo. Nessa modalidade, é importante você voltar na questão de potencial de valorização para ter retornos mais expressivos.

É na compra e venda direta onde se movimenta enormes quantias e justamente por isso, é importante levantar um grande capital para conseguir fazer boas transações. 

Se o seu produto for uma casa, por exemplo, entre em contato com uma empresa de pintura residencial, porque um imóvel bem acabado salta aos olhos do comprador. Aliás, para muitas pessoas, trata-se da realização de um sonho, por isso seja cuidadoso. 

Ainda nesse exemplo, verifique se está tudo bem com o encanamento da casa. Lembre-se de sempre verificar se todas as tomadas estão funcionando e, se julgar necessário, contrate uma empresa de projetos elétricos para alinhar a parte elétrica da casa.

É importante você ter em mente que todos esses detalhes agregam valor ao seu produto e, principalmente, servem como critério de desempate caso o cliente esteja em dúvida entre o seu imóvel e outro que ele visitou.

A venda direta, como o próprio nome já diz, trata-se de uma transação feita diretamente com o comprador. Caso você já tenha um comprador em mente, você pode vender o seu produto sem que precise ser intermediado por uma imobiliária, por exemplo.

Fundos de Investimentos Imobiliários 

Também conhecido como FII, trata-se de um investimento conjunto sobre um empreendimento imobiliário. É como se várias pessoas fizessem um investimento coletivo em um empreendimento em desenvolvimento, como edifícios, por exemplo. 

Supondo que você seja o dono de uma empresa de automação industrial e a partir da implementação de um sistema conseguiu um bom capital, certamente essa pode ser uma boa opção para você.

A modalidade de FII é extremamente rentável para quem faz grandes aplicações, isto é, trata-se de um modelo seguro para quem pretende entrar em projetos mais consolidados e com uma maior margem de lucro.

Na prática, o valor que a empresa conseguiu após pico de produtividade utilizando um sistema de automação comercial e industrial pôde ser revertido em lucro quando aplicado nessa modalidade de FII.

Vale ressaltar que o retorno pode ser tanto através da compra do imóvel, quanto por meio de aluguéis.

Fundos de renda 

Aqui o investimento é feito através de compra ou construção de imóveis que serão colocados para aluguel posteriormente. Na prática, quando o aluguel do imóvel chega em um valor satisfatório, os rendimentos são repartidos entre as partes associadas.

Dessa forma, torna-se uma solução lucrativa para todas as partes envolvidas. Os produtos desta modalidade geralmente tratam-se de shoppings, escolas, hotéis e afins.

Fundos de desenvolvimento 

Esse tipo de fundo lida diretamente com um alto risco se comparado aos demais, contudo são um dos mais rentáveis no mercado imobiliário. Fundos de desenvolvimento são investimentos em projetos imobiliários, visando a sua venda futura.

Funciona basicamente como uma empresa de construção civil que investe em terrenos para construir e depois lucrar com a venda dos imóveis.

Como o nome já evidencia, é um tipo fundo que necessita do desenvolvimento do projeto, para, só no fim, partilhar os rendimentos com os seus investidores e cotistas.

Títulos de crédito imobiliário 

Esses títulos são geralmente divididos entre duas partes e são elas:

  • Letra de crédito imobiliário (LCI): possui um fácil acesso e é possível fazer a aquisição simplesmente através de um banco;
  • Certificado de Recebíveis Imobiliário (CRI): o investidor precisa, necessariamente, fazer parte de um fundo de investimento, contudo são mais rentáveis. 

Embora os modelos de LCI sejam mais acessíveis enquanto as partes mais burocráticas do processo, os CRI, à médio e longo-prazo, são mais lucrativos com relação aos rendimentos. 

Por fim, qual opção é a melhor? 

Não existe resposta correta, mas se você tiver domínio sobre cada uma dessas modalidades, certamente seu dinheiro será aplicado com segurança, sem que você sofra com eventuais adversidades do mercado.

O ideal é estudar e destrinchar cada uma dessas vertentes e observar qual melhor se enquadra com o capital que você tem disponível e com o tempo que você espera ter seu retorno financeiro.

Se você colocar tudo no papel, souber as condições, fazer uma boa pesquisa de oportunidade e conseguir avaliar o contexto em que o imóvel está inserido, você terá grandes chances de fazer desse negócio muito rentável.

 

Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.

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