Para diversas transações de obtenção de crédito como garantia de imóvel, é preciso saber qual é o valor venal de imóvel, e não se pode confundir esse valor com o preço de venda.
São dois conceitos bem distintos e é sobre isso que falaremos neste artigo, em que você vai poder tirar suas dúvidas e entender como o valor venal é calculado.
O que é valor venal de imóvel?
O valor venal de um imóvel é o valor determinado pelo Estado para a precificação de cada imóvel.
O principal objetivo deste conceito é compor o cálculo de alguns impostos, como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).
Ele é também utilizado para calcular emolumentos administrativos ou judiciais, sendo portanto, a base para várias ações estatais e governamentais.
Sua precificação depende de uma série de parâmetros definidos legalmente, variando com a região em que o imóvel está localizado, seu tempo e as modificações, como a contratação de uma empresa de envidraçamento de varandas em São Paulo.
Falaremos melhor adiante sobre esses parâmetros, mas de forma simplificada, o valor venal considera o preço de uma transação simples, considerando suas características, funções e mais alguns critérios.
Entenda a diferença entre valor venal e valor de mercado
O primeiro passo para entender essa diferença é compreender que o valor venal e o valor de mercado têm finalidades diferentes. Eles normalmente são próximos, mas nunca iguais.
Como mencionamos, o valor venal é a base para o cálculo de impostos para o poder público, estando ligado a emolumentos administrativos e judiciais.
Já o valor de mercado atua mais como um termômetro para o setor imobiliário, ou seja, de compra e venda de imóveis, mostrando se o mercado está aquecido em determinada região.
Enquanto o valor venal considera apenas as características do imóvel, o valor de mercado considera pontos como:
- Localização do imóvel;
- Presença de comércio local;
- Acessibilidade da região;
- Investimentos públicos na região;
- Condomínio;
- Vista da propriedade;
- Garagem;
- Acabamento;
- Tecnologia empregada;
- Segurança;
- Customização do imóvel.
Em um exemplo simples, você pode ter construído uma bela casa em que o valor venal é de R$700 mil.
No entanto, você investe em diversas customizações e tecnologias no imóvel, como soluções de isolamento acústico. Neste caso o valor de mercado da sua propriedade pode ser superior ao valor venal.
Todos os itens citados interferem como fatores de valorização e desvalorização para avaliação da corretora de imóveis,
Outro exemplo é a garagem, que no valor venal será considerado apenas sua capacidade e tamanho, enquanto tecnologias no portão que o abrem quando o carro se aproxima, a ventilação e a iluminação, podem elevar o valor do imóvel para o mercado.
Ou uma piscina, por exemplo, que no valor venal será considerada apenas por sua existência, mas no valor de mercado fará toda a diferença contratar uma boa empresa de tratamento de piscina para manter sua conservação,
No fim das contas, o valor venal direciona as corretoras imobiliárias em sua avaliação, mas isso não significa que o valor determinado para negociações será o mesmo.
Como é calculado o valor venal do imóvel?
Para o cálculo do valor venal os órgãos públicos devem considerar algumas variáveis, que podemos sintetizar em letras para que você entenda melhor a fórmula de cálculos:
- Área do terreno em que o imóvel está construído (A);
- Idade do imóvel desde que foi construído (I);
- Localização ou posição do imóvel (P);
- Valor médio do m2 de imóveis próximos (VR);
- Tipologia da residência, características de construção, reformas, modificações, etc. (T).
Todas essas variáveis são aplicadas na seguinte fórmula para o cálculo do valor venal de um imóvel: V = A x VR x I x P x TR, onde V é o valor venal.
Essa é uma fórmula básica utilizada pelos municípios, mas podem haver variações conforme o Estado, de forma que outros coeficientes entrem também no balanceamento do cálculo.
Com a inscrição do imóvel em mãos, com dados como o número do IPTU e a data da inscrição, é possível facilmente consultar o valor venal do seu imóvel junto à prefeitura.
Algumas localidades, como São Paulo, permitem que essa consulta seja realizada diretamente pela internet, uma vez que se tenha essas informações básicas em mãos.
E na hora de cuidar dos seus imóveis, não esqueça de contratar uma auxiliar de limpeza terceirizada, pois pode ser fundamental para auxiliar na manutenção do imóvel e assim diminuir a desvalorização do bem.
