Para diversas transações de obtenção de crédito como garantia de imóvel, é preciso saber qual é o valor venal de imóvel, e não se pode confundir esse valor com o preço de venda.

São dois conceitos bem distintos e é sobre isso que falaremos neste artigo, em que você vai poder tirar suas dúvidas e entender como o valor venal é calculado.

O que é valor venal de imóvel?

O valor venal de um imóvel é o valor determinado pelo Estado para a precificação de cada imóvel.

O principal objetivo deste conceito é compor o cálculo de alguns impostos, como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Ele é também utilizado para calcular emolumentos administrativos ou judiciais, sendo portanto, a base para várias ações estatais e governamentais.

Sua precificação depende de uma série de parâmetros definidos legalmente, variando com a região em que o imóvel está localizado, seu tempo e as modificações, como a contratação de uma empresa de envidraçamento de varandas em São Paulo.

Falaremos melhor adiante sobre esses parâmetros, mas de forma simplificada, o valor venal considera o preço de uma transação simples, considerando suas características, funções e mais alguns critérios.

Entenda a diferença entre valor venal e valor de mercado

O primeiro passo para entender essa diferença é compreender que o valor venal e o valor de mercado têm finalidades diferentes. Eles normalmente são próximos, mas nunca iguais.

Como mencionamos, o valor venal é a base para o cálculo de impostos para o poder público, estando ligado a emolumentos administrativos e judiciais.

Já o valor de mercado atua mais como um termômetro para o setor imobiliário, ou seja, de compra e venda de imóveis, mostrando se o mercado está aquecido em determinada região.

Enquanto o valor venal considera apenas as características do imóvel, o valor de mercado considera pontos como:

• Localização do imóvel;
• Presença de comércio local;
• Acessibilidade da região;
• Investimentos públicos na região;
• Condomínio;
• Vista da propriedade;
• Garagem;
• Acabamento;
• Tecnologia empregada;
• Segurança;
• Customização do imóvel.

Em um exemplo simples, você pode ter construído uma bela casa em que o valor venal é de R$700 mil. 

No entanto, você investe em diversas customizações e tecnologias no imóvel, como soluções de isolamento acústico. Neste caso o valor de mercado da sua propriedade pode ser superior ao valor venal.

Todos os itens citados interferem como fatores de valorização e desvalorização para avaliação da corretora de imóveis,

Outro exemplo é a garagem, que no valor venal será considerado apenas sua capacidade e tamanho, enquanto tecnologias no portão que o abrem quando o carro se aproxima, a ventilação e a iluminação, podem elevar o valor do imóvel para o mercado.

Ou uma piscina, por exemplo, que no valor venal será considerada apenas por sua existência, mas no valor de mercado fará toda a diferença contratar uma boa empresa de tratamento de piscina para manter sua conservação,

No fim das contas, o valor venal direciona as corretoras imobiliárias em sua avaliação, mas isso não significa que o valor determinado para negociações será o mesmo.

Como é calculado o valor venal do imóvel?

Para o cálculo do valor venal os órgãos públicos devem considerar algumas variáveis, que podemos sintetizar em letras para que você entenda melhor a fórmula de cálculos:

• Área do terreno em que o imóvel está construído (A);
• Idade do imóvel desde que foi construído (I);
• Localização ou posição do imóvel (P);
• Valor médio do m2 de imóveis próximos (VR);
• Tipologia da residência, características de construção, reformas, modificações, etc. (T).

Todas essas variáveis são aplicadas na seguinte fórmula para o cálculo do valor venal de um imóvel: V = A x VR x I x P x TR, onde V é o valor venal.

Essa é uma fórmula básica utilizada pelos municípios, mas podem haver variações conforme o Estado, de forma que outros coeficientes entrem também no balanceamento do cálculo.

Com a inscrição do imóvel em mãos, com dados como o número do IPTU e a data da inscrição, é possível facilmente consultar o valor venal do seu imóvel junto à prefeitura.

Algumas localidades, como São Paulo, permitem que essa consulta seja realizada diretamente pela internet, uma vez que se tenha essas informações básicas em mãos. 

E na hora de cuidar dos seus imóveis, não esqueça de contratar uma auxiliar de limpeza terceirizada, pois pode ser fundamental para auxiliar na manutenção do imóvel e assim diminuir a desvalorização do bem. 

Por que o valor venal é importante?

Como você viu, o valor venal do imóvel é uma base para a precificação da propriedade no mercado.

Ou seja, é a partir dele que os corretores imobiliários podem determinar qual o valor mínimo e máximo que faz sentido vender um imóvel, garantindo bons negócios ao proprietário.

Para o Estado, essa base de cálculo auxilia diversas questões judiciais, como a quitação de tributos, inventários e partilhas de bens, pagamentos de financiamentos, transferência de titularidade, como heranças ou doações.

Mantenha seu bem o mais conservado possível com um serviço de pintura de fachadas, para que não ocorra desvalorização da propriedade.

O que você deve considerar para o valor venal do imóvel?

Os critérios avaliados para o cálculo do valor venal de um imóvel estão listados aqui abaixo, sendo eles:

• Área total construída, medida em metros quadrados;
• Condomínio;
• Excesso de área;
• Fração ideal;
• Obsolescência;
• Profundidade do terreno;
• Terreno incorporado;
• Tipo do terreno;
• Valor atribuído ao metro quadrado, conforme a moeda nacional.

Lembrando que o valor venal de um imóvel normalmente vai variar de acordo com o município, pois cada uma conta com fatores próprios que o influenciam.

Em São Paulo, por exemplo, a subdivisão da zona urbana ou a zona fiscal, são alguns destes fatores que influenciam diretamente no valor venal de uma propriedade.

Isso não pode ser padronizado, pois é impossível comparar a realidade de um município com outros, por exemplo, uma capital como São Paulo e cidades do interior, ainda que fiquem no mesmo Estado.

Por isso, se ainda tem dúvidas quanto ao cálculo do valor venal do seu imóvel, é importante conhecer a legislação vigente no município onde ele se encontra, entendendo melhor como comercializá-lo.

E você pode valorizar seu imóvel com um projeto de estrutura metálica para telhado, tornando o ambiente mais seguro e aumentando o valor de mercado.

A valorização no que tange o valor de mercado também varia de região para região, mas melhorias e investimentos sempre serão bem vistos pelo mercado imobiliário.

Considerações Finais

Neste artigo você entendeu e aprendeu mais sobre um tema tão importante para as transações imobiliárias: o valor venal de um imóvel, compreendendo suas aplicações e a diferença do valor de mercado.

Em outras palavras, a contratação de uma boa fábrica de rede de proteção antipássaros, irá afetar o valor de mercado, e não o valor venal do imóvel.

Para consultar o valor venal de uma determinada propriedade, deve-se dirigir à prefeitura de onde está localizado o imóvel.

Em algumas localidades é possível fazer todo o processo online, pela internet, desde que se tenha os dados cadastrais em mãos.

O processo online é realizado na mesma página onde você consegue acessar informações relativas ao IPTU e à data de inscrição do imóvel.

Outra forma de se obter o valor venal da propriedade é solicitando os dados da certidão de IPTU, garantindo que todas as parcelas estão quitadas e que não há cobranças retroativas.

Essa consulta é importante para conferir a situação de um imóvel, sabendo se ele está regularizado ou não.

Fazer este tipo de consulta é fundamental para negociações de compra e venda, pois evita que o comprador assuma os débitos preexistentes como novo proprietário, além de conhecer o valor venal, avaliado pela própria prefeitura do município.

Uma vez que é um critério objetivo para a avaliação de um determinado bem, o valor venal auxilia como parâmetro para se chegar até um bom e justo valor de mercado para um imóvel.

Lembre-se que o valor de mercado considera melhorias para o bem-estar dos moradores como a contratação de um fornecedor de janelas de alumínio.

E por meio destes parâmetros comparativos, muitos corretores de imóveis usam do valor venal e das condições atuais do imóvel, para chegar a um valor de venda justo.

Todos os elementos devem ser avaliados na hora de estabelecer um preço para um bem imobiliário, tendo geralmente um valor diferente do valor venal.

Serão avaliados e somados o valor da comissão do corretor imobiliário, os valores de venda dos imóveis mais próximos, as atividades comerciais na região, entre outros fatores.

Mas o principal parâmetro segue sendo o valor venal, pois ele fornece a base de cálculo para qualquer corretor imobiliário.

Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.