Empréstimo com garantia de imóvel – O que é e como funciona?

O  empréstimo com garantia de imóvel também conhecido como home equity, é uma modalidade de crédito onde o cliente (seja pessoa física ou jurídica) utiliza um imóvel como garantia para obter condições financeiras mais favoráveis. Isso inclui juros mais baixos e prazos maiores para pagamento. Este modelo é especialmente vantajoso no Brasil, que possui uma das maiores taxas de juros do mundo e altos índices de inadimplência.

Neste tipo de empréstimo, o imóvel é inserido como garantia no contrato. No caso de não pagamento e esgotadas todas as possibilidades de negociação, a instituição financeira pode vender o bem para quitar a dívida. Este método de crédito é versátil, permitindo que imóveis residenciais, comerciais ou mesmo rurais sejam usados como garantia.

Devido ao menor risco para a instituição financeira, as taxas de juros são significativamente reduzidas, beneficiando o cliente. A segurança do imóvel em garantia incentiva o cumprimento do compromisso financeiro, minimizando o risco de perda do bem.

Se o cliente não conseguir pagar a dívida, a instituição pode leiloar o imóvel para recuperá-la. Vale lembrar que imóveis vendidos em leilão geralmente têm valores abaixo do mercado, pois o objetivo da instituição é quitar a dívida rapidamente, e não manter o imóvel.

Negativados podem realizar solicitar essa modalidade de crédito?

Sim! Mas lembre-se que a instituição calcula o risco a partir da análise de dados fornecidos. Nem sempre se você solicitar essa modalidade crédito com o nome sujo poderá ter as melhores taxas disponíveis. Quanto maior o risco, maior o juros.

Quais são as instituições financeiras que atendem essa modalidade?

• Financeiras
• Bancos
• Fintechs
• Fundos de Investimentos
• Empresas especializadas nessa modalidade de crédito

Qual é a documentação exigida para esse tipo de operação de empréstimo?

Como é uma modalidade de crédito que onde a pessoa que faz a solicitação irá conceder o imóvel como garantia da operação, a documentação exigida para o procedimento  é extensa, veja a lista de documentos necessários:

• RG, CPF ou CNH (dos responsáveis legais pelo imóvel)
• se solteiro (certidão de nascimento)
• se casado (certidão de casamento)
• se o casamento for de comunhão universal de bens, apresenta-se o registro do pacto antenupcial com averbação no cartório de imóveis local.
• caso divorciado ou viúvo, certidão de casamento com averbação da atual situação
• comprovante de residência atual vigente (água, luz, telefone fixo)
• comprovação de renda (holerites)
• matrícula do imóvel
• capa de IPTU com metragem do imóvel
• declaração negativa de débitos

Como são calculados os juros para esse tipo de empréstimo?

No Home Equity, são calculados por meio de taxa fixada a partir de 0,90a.m + IPCA ou pré-fixada a partir de 1,5% ao mês. Assim, sempre que houver alteração no IPCA a taxa de juros também sofrerá variação, seja para mais ou menos. 

Isso chama-se juros pós-fixados, o que permite a variação no valor das parcelas ao longo do tempo em que estiver pagando o empréstimo. 

Alienação fiduciária no Home Equity

A alienação fiduciária é uma transferência de um bem para a instituição financeira que irá conceder o empréstimo para quem o solicita. Essa operação faz conceder a permissão para o Home Equity, já que é por meio dela que o banco passa a ter a garantia do bem caso para o pagamento do empréstimo.

Por isso que essa modalidade de crédito tem taxas de juro muito mais atrativas para a pessoa que irá realizar o empréstimo.

Hipoteca e Home Equity diferenças:

• Hipoteca: o imóvel não fica alienado em nome da instituição, possuindo taxas mais elevadas de juros
• Home Equity: imóvel alienado em nome da instituição, taxas de juros bem mais atrativas.

O comprometimento da renda no empréstimo com garantia de imóvel?

O máximo de comprometimento de renda que poderá ser comprometida para o pagamento das parcelas é o valor de 30% da renda familiar bruta mensal. Esse percentual está de acordo com a Lei 8692 de 1993 vigente até hoje.

Como exemplo, vamos supor que a renda familiar de sua família seja de R$ 10.000,00. Nesse cenário, a parcela máxima será de até R$ 3.000,00 de comprometimento na operação de crédito.

Posso usar meu FGTS para esse tipo de solicitação?

Infelizmente não é permitido o uso do FGTS para a modalidade de crédito. Atualmente é apenas permitido o uso deste recurso apenas no financiamento imobiliário.

Não estou conseguindo pagar, o que acontece agora?

Fornecer o imóvel como garantia de crédito para a instituição é uma forma de baixar as taxas de juros, o que faz com que você tenha um prazo longo para pagar o empréstimo.

Assim, caso você não consiga realizar o pagamento das parcelas para a instituição, o melhor a se fazer é entrar em contato e realizar a renegociação com um prazo melhor.

É importante ressaltar, que o interesse da instituição financeira sempre será que você consiga pagar sua dívida. Para a instituição não é interessante ter que ficar com o imóvel e uma negociação é sempre possível. Nessa modalidade de crédito, então, a tomada do imóvel ocorre em último caso.

Quais as vantagens de se fazer um empréstimo com garantia de imóvel?

Colocar um imóvel em garantia permite ao cliente que realizou o empréstimo, conseguir um recurso com taxas de juros mais baixas e maiores prazos de pagamento. Dessa forma, a taxa média dessa modalidade de empréstimo no Brasil é de 10,2% ao ano. Vale lembrar que essa taxa varia conforme as taxas de juros definidas pelo governo, como a SELIC por exemplo.

P or isso, quando comparamos com o rotativo do cartão de crédito, do cheque especial ou do empréstimo pessoal, por exemplo, as taxas chegam respectivamente a 399,1%, 321,3% e 132,2% ao ano, segundo dados de junho de 2017 do Banco Central.

Dessa forma, um empréstimo onde você oferece seu imóvel como garantia chega a ter juros até 30 vezes menores que um rotativo de cartão de crédito, por exemplo. Por isso, é uma diferença brutal ao final do mês no caixa pessoal ou da empresa.

Empréstimo com garantia de imóvel – Como conseguir

Para conseguir um empréstimo você precisa avaliar a modalidade de crédito com muita atenção, já que depois que escolher as opções disponíveis com os parceiros do Conexão Financeira, a empresa escolhida irá realizar uma análise da renda para validar as condições e capacidade de pagamento. Além disso, o imóvel irá passar por uma avaliação física e jurídica.

Dessa forma, com tudo em conformidade e com ambas as partes em comum acordo, é só assinar o contrato e fazer os registros da documentação no cartório.

Concluído essa etapa, libera-se o crédito para o interessado.

Cuidados e dicas do Conexão Financeira para essa modalidade de crédito:

• Caso o empréstimo não seja pago dentro do prazo, o leilão do imóvel é realizado para receber o dinheiro que foi emprestado. Tal recurso fica com a instituição financeira, que paga a dívida existente.
• Cada imóvel só pode estar alienado em uma única operação apenas, ou seja, não poderão ser realizadas outras solicitações dessa modalidade de crédito se um imóvel já está garantido em uma instituição.
• O valor do empréstimo não será superior a 60% do valor do imóvel.

Empréstimo com garantia de imóvel – Conclusão

Solicitar essa modalidade de crédito pode ser vantajoso pois os juros são reduzidos e consequentemente o prazo de pagamento é superior.

Além do mais, como muitos bancos, fintechs e outras empresas se especializaram nessa modalidade de crédito, você poderá realizar o procedimento online atualmente.

Assim como no empréstimo pessoal, o crédito com garantia de imóvel você também não precisa justificar a finalidade do crédito e o preço das parcelas diminui ao longo do tempo. Assim, é possível fazer a portabilidade do crédito.

Lembre-se sempre! Antes de contrair qualquer modalidade de crédito, seja um empréstimo dando um imóvel como garantia, ou qualquer outra modalidade, é fundamental um planejamento onde você entenderá se terá capacidade financeira para pagamento das parcelas e, portanto, manterá sua saúde financeira em boas condições.